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碧海湾花园去年成交价还能站到4.
5万，今年已经掉到了3.
6万。
挂中介牌子的房东每天刷好几次价格，降也不是，不降也不是。
另一边，深圳楼市的待售二手房，从10月5日到11月2日，从78821套悄悄涨到了79898套。
多了1077套。
不是少了，是又堆上去了。
有人说深圳楼市这回“偷着乐”，其实乐的不是一个群体。
10月深圳二手住宅成交均价5.
64万/㎡，环比还跌了3.
3%。
到了11月上旬，均价回到5.
8万/㎡。
看着像涨了，拆开看就不是那么回事。
300万到500万这段，还有800万到1000万的改善房，成交占比往上走了，均价就被带起来一点。
刚需小户型、远郊老房子，该让的价还在让。
三季度的时候，二手成交价大概只有挂牌价的7折。
成交周期拉到227.
7天。
也就是说，一套房子挂出去，平均要熬大半年才有人接。
深圳不是没行情，是行情挑地方。
南山有些次新房，业主开始惜售，带看多了，议价空间收了一点。
香蜜湖、前海、深圳湾这些核心片，挂牌价有局部回涨，幅度不大，0.
8%到1.
7%之间。
但往外围走，画风完全不一样。
碧海湾花园从4.
5万掉到3.
6万。
龙华金侨花园从2.
6万掉到2.
2万。
坪山、大鹏这些地方，房子挂出去，不是砍价多少的问题，是问的人都不多。
坪山去化周期超过60个月，大鹏超过70个月。
这个节奏，不是“抄底”两个字能盖过去的。
挂牌量这边也得看清。
不同平台口径不一样，有的算7.
72万，有的算5.
8万，乐有家连非住宅一起算能到10.
22万。
但不管按哪个口径，7.
8万到8万这套区间是最稳的。
而且10月之后不是往下走，是又抬头。
新增挂牌看起来少了，不是没人卖，是不急的房东把房子先撤了。
急用钱的那批，降了价也还没走掉。
买方市场这个底子，没变。
香港那边的信号也没帮上忙。
香港房价年内本来还有过一波回升，CCL累计涨过10%。
但最近连续跌了5周，回到近5个月低位。
深圳和香港情绪是连着的。
邻居先凉一点，深圳这边更难借“港股回暖、外资回来”那套故事去炒预期。
所以现在深圳楼市里，真正“偷着乐”的是两拨人。
一拨是刚需买家。
选择多，能慢慢挑，利率和贴息政策还在，砍价空间实打实留着。
看到合适的房子，业主愿意谈，中介也愿意帮着压。
另一拨是核心区房东。
房子不差，挂出去带看不断，不急着换房就先捂着。
等结构再回一点，再决定放不放价。
中间最难的是置换链上的人。
老房子卖不掉，新房子不敢先定。
首付卡在中间，月供先扛着。
这类体感，数据上看不出来，但中介门店里天天都是。
龙华、布吉、西乡这一带，很多业主挂了半年以上，价格降过两轮，带看从一周三四组变成一周一组。
不是房子不行，是同片区挂着的竞品太多。
买家进店先问“这套旁边还有没有更便宜的”，而不是“这套能不能定”。
新房市场也没把二手彻底带起来。
11月前8天二手住宅录得1342套，日均168套，比10月日均略高一点。
有修复，但离“火旺”差得远。
门店签约量回来一些，可买方议价空间还有9.
5%左右。
这个空间说明，卖家还没完全掌握主动权。
再看价格结构。
5.
8万/㎡这个均价，核心区贡献了大头。
如果把南山、福田、宝中拿掉，剩下片区的均价表现会平很多，甚至还在阴跌。
所以“深圳房价回涨”这句话，对住在外围的人来说，体感是反的。
对住在核心区次新小区的人来说，才刚有一点松动的余地。
政策面暖风是有，但市场接得很慢。
不是不想买，是大家算账更细了。
月供、通勤、学位、小区物业、未来转手难度，每一项都要过关。
以前闭眼冲的逻辑，现在不灵了。
碧海湾那个价格变化，就是最直白的样本。
不是小区突然变差，是同片区挂牌多、买家少、成交周期长，价格只能往下找平衡。
金侨花园也一样。
2.
6万到2.
2万，看着只差4000，一套八十平的房子，就是三十多万的差额。
对普通家庭来说，这不是“波动”，是实打实的账面变化。
深圳这一轮，不是“熊转牛”，也不是“跌到底”。
是不同板块各走各的路。
核心区慢慢找回一点流动性。
外围区继续用价格换成交。
置换客继续在中间熬。
挂牌量卡在8万套附近，买家不慌，卖家也没法太硬气。
香港那边连跌几周，短期也给不了深圳太多情绪加持。
市场没有大反弹，只有局部回血。
南山业主觉得春天近了，坪山业主还在过冬。
同一个深圳，两种天气。
你看房的时候，如果中介跟你说“现在不买马上涨”，可以先问一句： “帮我看看这套同小区，近三个月成交了几套。
” 数字一出来，体感就清楚了。
你在深圳看的是哪一片？
最近带看和报价，是紧了，还是还能慢慢谈？
特别
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